Cambios y actualizaciones
La CGT del Piamonte aprobó el descenso de la A/1 a la A/2 para viviendas en una zona semicéntrica de Turín, en un condominio de los años 50 hoy desprovisto de elementos valiosos (sin jardín, garaje y portero, con mala clase energética y un ascensor que no respeta la normativa para personas discapacitadas). Como observa Rocco Curto, asesor del contribuyente en el caso de Turín y ex profesor de Estimo en el Politécnico de Turín, “la sentencia destaca un elemento estructural: renta catastral ya no describen la evolución económica y social de territorios y productos distorsiones significativas. No se trata de anomalías esporádicas, sino del efecto de la inercia catastral y de la transformación de los mercados inmobiliarios durante las últimas décadas. »
El problema es que el catastro no “razona” por valores de mercado. Por ley (Rdl 652/1939) los titulares de derechos reales están obligados a actualizar en el catastro las unidades que hayan sufrido “cambios de estado actual” (cambios de uso, distribución de habitaciones, escisiones, fusiones, etc.). Sin embargo, los datos y rentas indicados por el contribuyente con el procedimiento Docfa – incluido el paso a una categoría inferior – siempre son “propuestos”. Y Hacienda recuerda que la oficina puede determinar el ingreso final incluso sin inspecciónmediante una evaluación técnica realizada “mediante la comparación de las características objetivas – por ejemplo constructivas, tipológicas, sistemas – del inmueble en cuestión con las de otros inmuebles situados en el mismo contexto territorial”.
Evaluaciones municipales
¿Cómo proceder entonces? “Los contribuyentes afectados – explica Ernesto Baragetti, asesor nacional de inspectores encargado del catastro – deben evaluar la situación con un técnicoteniendo en cuenta que no detecta vejez del inmueble, sino las características que determinaron su primera inscripción. Es el cambio en estas características intrínsecas y extrínsecas, también en relación con las otras unidades del edificio y el contexto urbano circundante, lo que debe considerarse para proponer una nueva atribución de categoría”.
Florencia y Génova, capitales con cerca de 3.000 viviendas A/1, son casos emblemáticos. “Muchas casas que eran elegantes cuando fueron construidas han perdido esas características desde entonces, incluso para descalificación en la zona, por ejemplo en Sampierdarena, vía Cantore y Cornigliano”, comenta Vincenzo Nasini, presidente de la Ape Confedilizia Genova. La asociación lleva tiempo luchando por una revisión general: “Hemos pedido a varias administraciones municipales que tomaran la iniciativa de revisar sistemáticamente las clasificaciones – dice Nasini – pero siempre han prevalecido. razones de flujo de efectivo. Muchos propietarios se mudaron individualmente y casi todos terminaron en litigios: a menudo ganaron, pero con los costos a cargo de ellos.”
En la capital toscana, como afirma el presidente de Confconstruction Florencia, Gianfranco Ghilardi, “hace tiempo que informamos del problema al municipio, que aceptó nuestras solicitudes y estamos iniciando un debate para evaluar soluciones viables. para revisar los parámetros de referenciaque debe actualizarse. El Municipio patrocinó la puesta en marcha de una mesa técnica.” También en este caso es la evolución del tejido urbano la que impone la adaptación: “Se trata de propiedades construidas antes de los años 1980 – continúa Ghilardi –, concentradas en zonas centrales o vecinas que no pueden beneficiarse de las concesiones otorgadas a categorías inferiores, como la compra de la “primera casa” o la exención del IMU sobre la residencia principal”.
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