El debate sobre la vivienda en Berlín se ve avivado desde hace años por la cantidad de 40.000 apartamentos vacacionales ilegales, que se consideran la principal causa del abuso del espacio habitable. Un nuevo análisis de mercado pone ahora en duda estas estadísticas.
Es una cifra que constantemente aparece en el debate sobre la vivienda en Berlín: 40.000, es el número de apartamentos de vacaciones ilegales que se dice que hay en la capital alemana. Encabezaron la jornada el “Berliner Kurier”, el “Tagesspiegel” y la asociación de inquilinos de Berlín. Y políticos de todo tipo los utilizan para exigir regulaciones más estrictas. ¿Pero qué pasa si este número es simplemente incorrecto?
Esto es exactamente lo que afirma Apartment Allianz Berlin (AAB) en un estudio presentado el martes, el primero de este tipo sobre el mercado de apartamentos vacacionales en Berlín. La asociación, fundada en 2013 por 60 empresas de apartamentos de vacaciones y que actualmente representa los intereses de unas 1.200 unidades, sostiene desde hace tiempo que en Berlín hay muchos menos apartamentos de vacaciones de lo que generalmente se cree.
“Hay cifras erróneas y demasiado elevadas sobre los apartamentos de vacaciones en Berlín”, afirma la presidenta de ABB, Romana Wolfram. “Hemos evaluado minuciosamente todas las fuentes disponibles y hemos llegado a la cifra segura de 6.000 apartamentos”. La ABB se refiere a alquileres vacacionales que cumplen con la definición legal, es decir, unidades independientes que se alquilan por menos de 90 días seguidos. Esto corresponde a una proporción de sólo el 0,29% de los 2,01 millones de apartamentos de Berlín.
Los autores del estudio descubren cómo se crean grandes números. Según la AAB, esto se debe a una interpretación incorrecta del informe anual de 2024 de la Oficina de Auditoría de Berlín, que incluía en una estimación global varios tipos de alojamiento que no tienen nada que ver con los apartamentos vacacionales reales. Estos incluyen habitaciones individuales para alquilar dentro de apartamentos ocupados: el clásico hogar compartido, común entre estudiantes y mochileros. Pero también el alquiler a corto plazo de la vivienda principal durante las vacaciones, así como los apartamentos amueblados, que se ofrecen por un período mínimo de alquiler de tres meses y, por lo tanto, no están sujetos a la prohibición de abuso.
Según la ABB, ningún inquilino a largo plazo podría mudarse a este tipo de alojamiento. Sin embargo, desde un punto de vista estadístico, suelen agruparse junto con los apartamentos vacacionales. Tan pronto como se profundiza en los datos sin procesar de Airbnb, el número cae drásticamente: de los 14.275 conjuntos de datos de Berlín enumerados en Inside Airbnb en septiembre de 2025, 5.425 eran para apartamentos amueblados a largo plazo, 2.639 para habitaciones compartidas, 106 para habitaciones de hotel y 97 para habitaciones compartidas. Quedan aproximadamente 6.008 apartamentos vacacionales reales.
El problema es la falta de obra nueva.
Esta evaluación está respaldada por otras fuentes. En diciembre de 2025, la plataforma de análisis AirDNA contabilizó alrededor de 5.043 apartamentos completos, mientras que un estudio de mercado de la Asociación Alemana de Casas de Vacaciones (DFV) encontró 6.356 unidades de alojamiento privadas en febrero de 2024. Los datos administrativos también respaldan esta imagen: a petición del Partido de Izquierda en la Cámara de Diputados de Berlín, en mayo de 2025 se registraron 5.054 apartamentos de vacaciones con número de registro.
Por tanto, el estudio contradice los datos mencionados repetidamente en el debate político. Según esta teoría, los apartamentos vacacionales se convertirían en el chivo expiatorio de un problema estructural que ni provocaron ni pudieron solucionar. Según ABB, Berlín necesita alrededor de 100.000 nuevos apartamentos para facilitar el mercado del alquiler. Incluso si los 6.000 apartamentos de vacaciones se transformaran de la noche a la mañana en apartamentos de alquiler a largo plazo, sería “una gota en el mar”, según la AAB.
La AAB recibe el apoyo científico de investigadores del Instituto Fraunhofer de Ingeniería y Organización Industrial (IAO). Según un análisis de la profesora Vanessa Borkmann, los apartamentos vacacionales de este tamaño no influyen significativamente en el mercado de alquiler de Berlín ni en el aumento de los precios de alquiler. El problema estructural radica en la enorme necesidad de nuevas construcciones. El estudio de la OIT se realizó en nombre de Airbnb.
El tema de la vivienda tiene una gran carga emocional y, según ABB, los apartamentos de vacaciones se utilizan a menudo como contrapunto. Esto conduce a una política simbólica en lugar de a la resolución de problemas. En cambio, la OAA pide seguridad jurídica para los operadores y una visión diferenciada del mercado.
Berlín tiene la ley de malversación de fondos más estricta de Alemania. Desde el 1 de mayo de 2014 está prácticamente prohibido el uso de apartamentos enteros como casas de vacaciones. Las infracciones pueden sancionarse con multas de hasta 500.000 euros. Plataformas como Airbnb deben mostrar números de registro y enviar los datos a las autoridades. Sin embargo, tras una fase transitoria de dos años, la cláusula de salvaguardia no se amplió para los apartamentos turísticos gestionados antes de 2014.
Las brechas en la implementación son significativas. En su informe anual de 2024, la Oficina de Auditoría de Berlín criticó específicamente el hecho de que los distritos no actúan con la suficiente coherencia contra las infracciones: a menudo no se da seguimiento a las denuncias de la población y las multas se aplican muy raramente. Se dice que algunos distritos periféricos no han recaudado un solo euro durante algunos años a partir de 2019.
La Asociación de Inquilinos de Berlín pide reforzar los instrumentos de control e intervención pública. No basta con cambiar la ley sobre malversación de fondos. “Los distritos deben disponer de las condiciones jurídicas, humanas y organizativas necesarias para aplicar las normas”, afirma Sebastian Bartels, director general de la asociación de inquilinos de Berlín.
Es difícil estimar con certeza cuál es el número real de apartamentos vacacionales no declarados. ABB duda que se trate de una cifra elevada. “No podemos confirmarlo de ningún modo”, afirma la presidenta de ABB, Romana Wolfram. “De los aproximadamente 6.000 apartamentos vacacionales, sólo 24 no tienen licencia ni número de registro. Esto corresponde a sólo el 0,41%.”
Este artículo fue creado en colaboración con “Business Insider Alemania”.
Thomas Heuzeroth es editor de negocios en Berlín. el informa Consumidor- y temas tecnológicos, Electrónica de consumo Y telecomunicaciones.
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