La ciudad quiere controlar la construcción de viviendas mediante derechos de construcción hereditarios. Pero tres años después del cambio constitucional, está claro que áreas clave de desarrollo están llegando a los límites del modelo. Esto lleva a un debate sobre cuándo pueden conciliarse las necesidades y la realidad.
Hamburgo quería abrir un nuevo capítulo con la reforma de su política territorial: casi no vender, más control a largo plazo a través de derechos de construcción hereditarios. Sin embargo, unos tres años después del cambio constitucional, queda claro cuán lejos están las ambiciones políticas de la realidad de las grandes áreas en desarrollo. En varios sectores se teme que la ciudad tendrá dificultades para cubrir los costos de infraestructura y desarrollo sin vender el terreno. Además, podría correr peligro la mezcla de terceros que consciente y políticamente quisieran incluir también los condominios.
Por lo tanto, el Senado quiere hacer excepciones a la regla del arrendamiento en las zonas de desarrollo centrales. El miércoles, el Senado presentó a los ciudadanos la correspondiente solicitud de propiedades en Hafencity, Grasbrook, Diekmoor, Langenhorn, Neugraben-Fischbek y Wilhelmsburg. Se espera vender hasta el 35% de las propiedades. Después de las vacaciones de primavera, los comités de Presupuesto y Desarrollo Urbano discutirán si los ciudadanos aprobarán las excepciones.
El hecho de que Hamburgo haya establecido tan claramente la prioridad de los derechos de construcción hereditarios se debe en gran medida a dos iniciativas populares. Desde 2020, bajo el paraguas común de “Organizaciones sin fines de lucro con tierras y alquileres”, han estado haciendo campaña para mantener permanentemente el suelo urbano en manos públicas y excluir la especulación con el suelo. Después de largas negociaciones con el SPD y los Verdes, se decidió incluir en la Constitución una prohibición fundamental de las ventas. Este curso dará forma a la política territorial a partir de 2023.
Las ventas facilitan las inversiones en infraestructura
Sin embargo, en grandes áreas en desarrollo queda claro cuán desafiante es este marco. Es necesario construir pronto carreteras, tuberías, protección contra el ruido e infraestructura social, en un momento en que los activos de alquiler aún no generan ingresos significativos. Si se ponen a la venta partes de la propiedad, escribe el Senado, se reducirá la “dependencia del presupuesto central”; en otras palabras: será más barato y quizás sólo accesible en tiempos de presupuestos ajustados.
Además, los últimos tres años han demostrado que es difícil construir apartamentos de alquiler sin subsidio en propiedades de alquiler. En el caso de los apartamentos ocupados por sus propietarios, esto es incluso “extremadamente difícil”, afirma Kay Brahmst, presidenta de la Asociación Regional del Norte de la Asociación Federal de Empresas Inmobiliarias y de Vivienda Independientes (BFW). Los contratos son complejos, las dependencias son altas, los bancos son cautelosos, afirmó en una entrevista con WELT AM SONNTAG. Y sólo muy pocos compradores querían un apartamento así. Pero la propiedad de apartamentos es una cuestión central en la mezcla social de los grandes barrios, afirma Brahmst. La combinación políticamente deseada de terceros (alquiler subsidiado, alquiler libre y propiedad absoluta) sólo podría lograrse de manera estable cuando haya terreno disponible para la compra.
Una mirada a los últimos años muestra cuán fundamentales son las dificultades. Después de la enmienda constitucional, se asignaron 20 terrenos bajo derechos de superficie. Ulrike Wessel, del promotor del proyecto BUWOG, informa: “Ningún inversor privado ha solicitado finalmente las propiedades que la ciudad ha anunciado según la ley de sucesiones”. Finalmente, la empresa municipal de vivienda tuvo que hacerse cargo de Saga. Los obstáculos estructurales han sido claramente identificados en numerosas reuniones entre la ciudad, bancos, promotores inmobiliarios e inversores. De este proceso nace, según Wessel, una “pequeña primavera”: el comienzo del deseo de la ciudad de revisar la actitud de los últimos años.
La salida no es del todo nueva. En 2024, el Senado ya había aprobado ventas individuales, especialmente casos antiguos con compradores potenciales existentes. Pero incluso entonces –por ejemplo en el caso Jenfelder Au– estaba claro que algunos compradores se disuadieron de alquilar. Una razón radica en el propio mercado. En Alemania, la propiedad residencial se considera tradicionalmente un bien heredable, opina Wessel; La separación entre el edificio y el terreno repele a muchos compradores.
La oposición se ve confirmada en las críticas
Esta lectura cuenta con el apoyo de la oposición. Anke Frieling, portavoz de la política de desarrollo urbano de la CDU, califica la cesión casi obligatoria de derechos de superficie en arrendamiento como “económicamente riesgosa, inhibidora de las inversiones y contraproducente en términos de política de vivienda”. La CDU lo criticó desde el principio. Las excepciones solicitadas representan una “admisión implícita” de que una estrategia de arrendamiento rígida no es viable.
Los comités ahora tendrán que aclarar cómo la ciudad equilibra sus objetivos (gestión a largo plazo por un lado y viabilidad económica por el otro) para que los proyectos centrales no se detengan.
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