Roma, 24 de abril. (Adnkronos/Labitalia) – La represión fiscal de los alquileres de corta duración comenzó el 1 de enero de 2026. Los propietarios podrán seguir beneficiándose del impuesto seco para las dos primeras propiedades, pero a partir de la tercera propiedad concedida para alquiler de corta duración, será obligatorio abrir el número de IVA, porque se presumirá el ejercicio de una actividad comercial. Estas son, en resumen, las principales innovaciones en materia de alquiler a corto plazo previstas por la ley de finanzas de 2026 (ley n° 199 del 30/12/2025) recordada por Giuseppe Donato Nuzzo de Immobiliare.it. El legislador ha ampliado en el tiempo el derecho a optar por el régimen fiscal a tanto alzado, limitando no obstante su aplicación a las dos primeras propiedades alquiladas. Hasta el 31 de diciembre de 2025, la presunción de actividad empresarial estaba vinculada al techo de la quinta vivienda en alquiler.
Las nuevas normas reducen a tres el número de inmuebles para los que la actividad de alquiler a corto plazo se considera ingreso empresarial. El objetivo declarado del legislador es limitar el ámbito de aplicación del impuesto a tanto alzado, evitando que las actividades económicamente estructuradas sigan beneficiándose de un régimen fiscal preferencial dirigido a los pequeños propietarios. En esta dirección va también la jurisprudencia más reciente, que tiende a valorar no sólo los datos digitales de los bienes alquilados, sino también los métodos concretos de realización de la actividad, cuando ésta es estable, repetida y organizada.
El primer cambio se refiere a los precios. La Ley de Hacienda de 2026 modifica el art. 4, párrafo 2, del Decreto Legislativo n. 50/2017 sobre alquileres de corta duración (convertida en Ley N° 96/2017). El cupón seco se aplicará a diferentes tasas dependiendo del número de inmuebles: cupón seco al 21% para rentas provenientes de contratos de alquiler a corto plazo relativos a una unidad inmobiliaria elegida por el contribuyente en la declaración de impuestos; Cupón seco al 26% para la segunda propiedad.
La otra innovación importante se refiere a la “presunción comercial”. Si, por un lado, el legislador confirma la normativa fiscal fija para 2026; por otro lado, redujo a tres (era cinco) el número de inmuebles a partir de los cuales se determina el paso al régimen empresarial, con la consecuencia de exclusión del régimen de tributación seca. Según el informe técnico anexo a la ley de finanzas, estos alquileres generarán mayores ingresos del Irpef (al salir del ámbito del tipo impositivo), estimados en unos 13 millones cada año, cuando estén en pleno funcionamiento. Más precisamente, el art. 1, apartado 17, de la ley de presupuesto modifica el art. 1, párrafo 595, de la Ley núm. 178/2020, afectando también indirectamente la aplicación del impuesto único. En particular: se amplía el horizonte temporal de aplicación del régimen subsidiado hasta 2026; Se reduce el límite cuantitativo de bienes destinados al alquiler de corta duración en régimen no empresarial, de cuatro a dos unidades inmobiliarias.
Esto significa que a partir del ejercicio fiscal 2026, el destino de tres o más pisos en alquiler de corta duración conllevará automáticamente el ejercicio de actividades comerciales, con la consecuencia de la obligación de abrir un número de IVA y darse de alta en la gestión de la seguridad social, salvo que ya esté cubierto para otra actividad. Se trata de un umbral normativo que hoy se confunde con una orientación jurisprudencial cada vez más clara.
El Tribunal de Primera Instancia de Justicia Fiscal de Florencia, con sentencia núm. 148, de 2 de marzo de 2026, recordó que el carácter empresarial de la actividad puede surgir de una serie de indicadores concretos: elevado número de reservas; continuidad de la actividad en el tiempo; presencia de la propiedad en las principales plataformas en línea y regularidad de los ingresos, particularmente en ausencia de otros ingresos imponibles. Así, incluso en ausencia de servicios adicionales especialmente complejos, la actividad de alquiler turístico puede adquirir un carácter empresarial cuando se realiza de forma habitual y organizada. La sentencia florentina indica que el verdadero punto de atención no será sólo el número de apartamentos, sino también el modelo de gestión adoptado por el propietario: cuando las reservas se suceden de manera sistemática, la actividad se expande con los años y la organización depende permanentemente de las plataformas en línea, el riesgo de reurbanización en términos empresariales se vuelve mucho más concreto.
Al contar las propiedades, siempre hay que hacer referencia a la unidad inmobiliaria (y no a los contratos individuales) y la propiedad debe considerarse en su totalidad: incluso con contratos diferentes, un apartamento dividido en varias habitaciones alquiladas por separado sigue contando como una sola casa. No deben incluirse en el cálculo los inmuebles otorgados en régimen de arrendamiento ordinario (4+4) o con contratos de alquiler temporal de duración superior a 30 días.
La apertura del número de IVA de la tercera propiedad supondrá la aplicación del régimen fiscal ordinario para los propietarios (y por tanto una mayor tributación). Un efecto negativo que los propietarios podrán limitar en parte con un posible acceso al régimen de tarifa plana. Además, hay que tener en cuenta que la apertura del número de IVA conlleva generalmente la obligación de pagar las cotizaciones a la seguridad social, con un incremento significativo de las cargas globales a final de año. Administrativamente, es necesaria una contabilidad mucho más compleja que el simple pago del impuesto a tanto alzado, debido a la gestión de la facturación, las altas y las obligaciones del IVA. Además, la jurisprudencia florentina mencionada también excluye que cualquier cantidad pagada como impuesto a tanto alzado pueda ser automáticamente “compensada” con impuestos que gravan los ingresos empresariales, ya que se trata de regímenes alternativos, diferentes en su estructura y condiciones.
A las nuevas normas tributarias se suman las normas restrictivas previstas en la normativa municipal. En los últimos días, el Tribunal Constitucional (sentencia nº 186/2025) dio luz verde a la ley regional toscana sobre alquileres de corta duración, confirmando la competencia general de los municipios para adoptar sus propias normas que limiten el uso de alquileres de corta duración, especialmente en los centros históricos. Una sentencia histórica, que podría empujar a otras regiones y, en consecuencia, a muchos otros municipios (en particular aquellos con una fuerte vocación turística) a adoptar nuevos límites y prohibiciones en este ámbito.
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