Ahorro para comprar una casa: Utilice estos consejos para proteger su capital

El sueño de tener una casa o un apartamento en propiedad existe en Alemania. Si se pregunta a los jóvenes qué quieren para su futuro, ser propietario de una casa suele estar en lo más alto de la lista. Dicen que debería ser una casa en la que no se dependa del favor del propietario. Es mejor tener un jardín donde los niños puedan jugar. Pero si preguntas cómo van las cosas económicamente con este sueño, muchas personas se sienten decepcionadas. Los precios inmobiliarios son altos, especialmente en las ciudades. Las tasas de interés de la vivienda eran incluso más bajas hace unos años.

Es indiscutible que comprar una propiedad no es una tarea fácil. Si no quieres renunciar a tu deseo, necesitas un plan de ahorro bien estudiado.

El dinero necesario para comprar una casa suele proceder de dos fuentes: su propio dinero y un préstamo bancario. El primer gran obstáculo es ahorrar suficiente capital. Una regla general es que los compradores deben financiar de su bolsillo alrededor del 20-25% del precio de la propiedad. También es posible tener menos capital, pero en ese caso tendría que solicitar un préstamo mayor. Esto conlleva el riesgo de que el pago mensual del préstamo sea demasiado alto o que el período de amortización sea demasiado largo. Además, los compradores de la propiedad también tendrían que pagar ellos mismos los gastos de compra adicionales del diez por ciento, que corresponden al impuesto de transferencia de propiedad o al notario.

La consultora financiera VZ Vermögenszentrum ha calculado para el FAS cuál debería ser la tasa de ahorro mensual para ahorrar suficiente capital en doce años. Eso es mucho tiempo. “Pero, sobre todo, quien empieza desde cero debe tener suficiente resistencia”, afirma Michael Huber, director alemán del VZ Vermögenszentrum. El precio medio alemán de una casa unifamiliar de 140 metros cuadrados ronda actualmente los 478.000 euros. Para una participación del 25% más gastos de compra adicionales se necesitan unos 168.000 euros, en general un poco más, ya que es probable que los precios inmobiliarios sigan subiendo en el futuro. Sin embargo, dado que esta evolución es difícil de estimar, para la valoración se utilizaron los precios actuales.

Quien deposite dinero en la cuenta sin intereses tendría que ahorrar unos 1.200 euros al mes durante doce años. Sin embargo, muchos jóvenes profesionales no pueden gestionar una tasa de ahorro tan alta. Según datos del Bundesbank, los ingresos anuales de las familias de entre veinticinco y treinta y cuatro años ascienden aproximadamente a 32.500 euros netos, o 2.700 euros al mes. Se mide la mediana, por lo que la mitad gana más y la otra mitad gana menos. Por lo tanto, en el cálculo, Huber supone que la tasa de ahorro se invierte en depósitos a plazo y acciones, para obtener con esta combinación una rentabilidad anual del 3,5% después de impuestos. Como se explicará exactamente más adelante.

Por supuesto, para los jóvenes compradores de vivienda con una familia que también puede aportar un poco de dinero, la vida es más sencilla. Si, por ejemplo, los padres añaden 75.000 euros como herencia anticipada, los futuros compradores de vivienda tendrán que apartar unos 520 euros al mes para alcanzar su objetivo. Quienes tienen que sobrevivir sin apoyo familiar deberán ahorrar 940 euros al mes (ver gráfico). Dividido en dos son 470 euros al mes.

Es importante encontrar una buena combinación de depósitos a plazo fijo y acciones. El experto Huber sugiere la siguiente estrategia: durante los primeros seis años, el dinero se invierte en ETF que replican el mercado de valores mundial. Esto ayuda a generar un rendimiento sólido, pero las acciones están asociadas con cierto riesgo debido a las fluctuaciones de precios. Por lo tanto, durante los próximos seis años, la totalidad de la tasa de ahorro mensual se destinará a cuentas de depósito diarias y a plazo fijo. Allí hay menos intereses, pero el dinero se mantiene seguro.

Además, a partir del octavo año, los inversores deberían trasladar gradualmente sus activos de capital a cuentas corrientes y restringidas, aconseja Huber. Esto correspondería al 20% del total de acciones por año, suponiendo un período total de doce años. Aunque Huber recomienda: “Los ahorradores deberían mantener cierta flexibilidad dependiendo de la situación del mercado de valores”, afirma. Los ahorradores deben ser conscientes de que dentro de unos años nadie sabrá el tipo de interés exacto de los depósitos a plazo fijo. Durante este período también puede ocurrir que se produzca una crisis grave en el mercado de valores. En el peor de los casos, los precios podrían tardar varios años en recuperarse. Entonces es cuestión de esperar; Por lo tanto, los ahorradores deberían posponer la compra de su propiedad. Si no puede gestionarlo y quiere comprometerse ahora a comprar una casa dentro de un año determinado, debería invertir más dinero en inversiones con tipos de interés seguros, como depósitos a plazo fijo o bonos, desde el principio. Pero entonces la tasa de ahorro debe ser mayor.

Para muchas personas, estas cantidades mensuales representan mucho dinero, incluso si las divides entre dos. Comprar una casa puede resultar un poco más económico, por ejemplo eligiendo una propiedad más pequeña. O mudarse a una zona más rural donde los precios de las propiedades sean más bajos. El cálculo del VZ Vermögenszentrum muestra que si la casa cuesta sólo 370.000 euros, una familia tiene que ahorrar unos 730 euros al mes para alcanzar el objetivo de ahorro, unos buenos 200 euros menos que la media alemana. Si los padres añaden algo más son 310 euros.

Al mismo tiempo, estas sumas también plantean la pregunta: ¿hasta qué punto son asequibles los inmuebles para las familias jóvenes? Y sobre todo: ¿alguna vez fue más fácil para tus padres?

No hay una respuesta clara a esta pregunta, especialmente porque estas generaciones se distribuyen a lo largo de varias décadas y muchas cosas cambian con el tiempo. Un modelo de cálculo realizado por la empresa de análisis Empirica por encargo de Landesbausparkassen LBS concluye que casi el 6% de los hogares inquilinos de entre 30 y 44 años cuentan actualmente con activos suficientes para adquirir una propiedad en su zona, teniendo en cuenta los precios regionales. Algunos de ellos probablemente ahorrarán lo suficiente más adelante, pero ciertamente no todos. Hace 15 años el porcentaje era casi del 10%.

Reiner Braun, director ejecutivo de Empirica, ve varias razones por las que comprar una casa resulta tan difícil para muchas personas. Están los más obvios, como el fuerte aumento de los precios inmobiliarios. Los requisitos estructurales de la casa también han aumentado. “Antes, por ejemplo, era normal trabajar solo en una obra con familiares o amigos”. Hoy en día esto rara vez ocurre, ya que muchas personas no tienen los conocimientos necesarios. Esto también encarece la compra de una vivienda. Al menos las tasas de interés de la vivienda son más bajas que, por ejemplo, a principios de los años 1980, cuando eran del 9%. Esto hace que pagar el préstamo sea mucho más fácil.

Braun cree que parte de la responsabilidad recae también en los propios jóvenes. Él nota un cambio social en lo que los veinteañeros están dispuestos a renunciar. “Ahora, a diferencia de antes, ir regularmente a restaurantes o ir de vacaciones forma parte de las actividades de ocio”, afirma. Estas son excelentes experiencias, pero puedes ahorrar aún menos dinero. Las parejas jóvenes ahora se sienten cada vez más atraídas por la ciudad, donde hay más empleo y oferta cultural, pero las casas y apartamentos son particularmente caros y, por lo tanto, se debe ahorrar aún más.

Si puede reunir suficiente capital social, puede dar el siguiente paso: crédito para la construcción. En general, el pago mensual de su préstamo debe representar un máximo del 30-35% de su presupuesto mensual, esta es una regla general. El modelo de cálculo de Empirica muestra que las cosas se están volviendo un poco más fáciles para las familias jóvenes: alrededor del 40 por ciento tiene los ingresos necesarios. El obstáculo de los ingresos, como llaman los expertos a la barrera, no es tan difícil de superar como el obstáculo de la equidad.

Al hacer estos cálculos, hay que tener en cuenta que los ingresos a menudo pueden fluctuar, especialmente entre los 30 y los 40 años. Si un padre reduce la jornada laboral para cuidar a los niños, esto se reflejará en el presupuesto mensual. Sin embargo, esto también puede compensarse con aumentos salariales mediante promociones. Según la empresa de financiación de la construcción Interhyp, el tipo medio para un tipo fijo a 10 años es actualmente del 3,6%. Es difícil hacer una predicción para los próximos años. Si tomamos el ejemplo inicial de una propiedad valorada en 480.000€ y financiamos el 75% del precio de compra con un préstamo, recibiremos un pago mensual de 1.450€ al tipo de interés actual. El reembolso es del dos por ciento. Al finalizar el tipo de interés fijo, al cabo de diez años, se reembolsarían aproximadamente 75.000 euros y por el importe restante habría que solicitar un nuevo préstamo.

Esto también demuestra que una propiedad requiere disciplina de ahorro no sólo antes de la compra, sino también durante muchos años después. No todo el mundo puede o quiere participar. Pero si quieres alcanzar tu sueño, debes estar bien posicionado con este plan.