Artículo elaborado por expertos jurídicos. El equipo editorial no participó en su producción.
Comprender la asamblea general de la SCI y sus competencias
La ley impone pocas reglas sobre el funcionamiento de las empresas inmobiliarias: la mayoría de los métodos entran dentro del art. libertad contractual y se encuentran reflejados en los estatutos de la empresa.
De ahí la importancia de la asamblea general (AG). Esta reunión es una reunión de socios para decidir sobre los acuerdos incluidos en el orden del día. Los estatutos determinan decisiones que el administrador no puede tomar solo (transmisión de dominio, obras mayores, modificación del objeto social) y establecer las condiciones de quórum y mayoría. Cada accionista tiene tantos votos como acciones.
Los poderes del AG son amplios. En la reunión anual los socios aprueban o rechazan la gestión del gestor, cierran las cuentas y deciden el destino de los resultados. También pueden nombrar o revocar al administrador, autorizar la compra o venta de un inmueble, modificar los estatutos o decidir disolver la empresa.
Atención: Tales facultades deben estar expresamente previstas en los estatutos para evitar cualquier controversia.
Convocatoria: ¿quién debe hacerlo y cómo?
Este es el responsable del SCI quien es responsable de enviar la invitación a los miembros. el tiene que hacerlo al menos una vez al año informar sobre su gestión y presentar el presupuesto para su aprobación. Sin embargo, cualquier miembro puede convocar una reunión extraordinaria para tratar un asunto en particular, por ejemplo la venta de una propiedad o el cambio de director. La invitación se envía por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier medio previsto por el estatuto. Debe comunicarse con los socios al menos 15 días antes de la fecha de la reunión. El plazo comienza desde el envío y puede ser modificado por los estatutos.
La convocatoria deberá incluir la fecha, hora y lugar de la reunión, así como el orden del día; las preguntas deben formularse con claridad. De lo contrario, las resoluciones corren el riesgo de ser anuladas. En la práctica, una invitación verbal sin respetar un plazo puede ser suficiente siempre que todos los socios estén presentes o representados. En caso de incumplimiento de estas normas, cualquier miembro no mencionado podrá solicitar la nulidad de las decisiones, salvo que todos los miembros estuvieran presentes o representados.
Tabla – Convocatoria e información enviada a los socios
Procedimiento de asamblea: participación, quórum y votación
Todos los miembros tienen derecho a participar en la Asamblea. Si no pueden estar presentes, el estatuto podrá autorizar la representación de otro socio. El gerente elabora, si lo desea, un hoja de asistencia haciendo mención de los nombres, domicilios y actuaciones de cada socio a fin de demostrar el logro del quórum y mayoría.
no existe sin quórum legal para las asambleas del SCI: son los estatutos que establecen el número mínimo de miembros o cuotas necesarias. A falta de precisión, las decisiones deben tomarse por unanimidad.
Las reglas de mayoría varían dependiendo de la importancia de las decisiones. Para asuntos rutinarios (aprobación de cuentas, descargo del director) es suficiente la mayoría de los votos de los miembros presentes o representados. Para operaciones más delicadas (modificación de estatutos, transferencia de una propiedad) puede ser necesaria una mayoría de dos tercios o tres cuartos. Los estatutos pueden llegar incluso a exigir la unanimidad para determinadas decisiones. Si no se alcanza el quórum requerido por el estatuto, la asamblea no podrá decidir y será necesaria una nueva convocatoria.
Tabla – Quórum y mayorías normalmente esperadas en un SCI
Actas y conservación de decisiones
Al final de la reunión, los acuerdos se transcriben en un minutos (PV). Este documento resume el orden del día, las actas de la reunión, el texto de las resoluciones y los resultados de las votaciones. Está firmado por el administrador o el presidente de la reunión y se conserva en la sede del SCI en un registro especial de reuniones. El PV sirve como prueba en caso de litigio y puede ser solicitado por la administración tributaria para justificar determinadas decisiones (distribución de dividendos, transferencia de propiedad, etc.).
Sanciones y litigios: la importancia del formalismo
El respeto al formalismo no es una simple cuestión de prudencia: condiciona la validez de las deliberaciones. La ausencia de una llamada regular permite al socio hacer esto.interponer una acción de nulidad. Sin embargo, tal nulidad queda excluida si todos los miembros participaron o estuvieron representados en la reunión. La falta de información (orden del día vago, documentos no comunicados) también puede justificar la anulación de las decisiones. Finalmente, el socio puede reclamar responsabilidad civil al administrador en caso de error de gestión o violación de los estatutos.
Consejos prácticos para un montaje exitoso
Anticiparse a la reunión es la mejor manera de hacerlo prevenir disputas. recomendamos establecer un horario al inicio del ejercicio para la reunión anual y comunicar las fechas previstas a los miembros. La agenda debe ser clara y precisa. para limitar el riesgo de cancelación. El gerente se asegurará de que todo piezas necesarias 15 días antes de la reunión y recordar a los socios su derecho a comunicar documentos.
Si el LIC tiene muchos socios o algunos de ellos están geográficamente alejados, se podrá considerar el uso de medios de comunicación electrónicos o la celebración de reuniones híbridas. En la LME familiar, la mención verbal es posible pero debe reservarse para situaciones consensuadas.
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