Por François-Xavier Léoni, director de Bienes Raíces y Construcción de Bessé
El fantasma del alquiler impago vuelve a rondar el debate público. Un reciente episodio político ha sacado de repente a la luz este problema: el Ministro de Ciudades y Vivienda ha nombrado a un experto para modernizar la ley del 6 de julio de 1989. El objetivo es claro: estudiar en profundidad las deudas graves impagadas y proponer soluciones concretas. La carta de la misión no evita la candente cuestión de las ocupaciones y pide medidas reforzadas contra un fenómeno creciente. Muestra de la extrema sensibilidad del expediente, Hugues Périnet-Marquet, destinado a redactar el informe, tiró la toalla al considerar que la comunicación del gobierno era demasiado restrictiva. Al mismo tiempo, la asociación por el derecho a la vivienda (DAL) ya se manifestaba bajo las ventanas del ministerio, en la avenida de Ségur.
En Francia, las relaciones de alquiler son un polvorín social. Los veteranos del sector todavía recuerdan las pasiones desatadas por la ley Quilliot en la era Mitterrand, acusada de alterar el equilibrio en beneficio exclusivo de los inquilinos. Hoy en día, la más mínima palabra equivocada puede debilitar a los actores y paralizar cualquier reforma, incluso una necesaria. El ejecutivo debe ahora encontrar un nuevo perfil que tome el relevo y evite que la modernización de la ley de 1989 caiga en el olvido.
El riesgo de impago: el verdadero obstáculo a las inversiones
Para los inversores individuales, la fiscalidad no es el único factor determinante. Piden sobre todo protección jurídica de su patrimonio y, sobre todo, la garantía de recibir sus ingresos. Antes de calcular el impuesto, el alquiler aún debe disminuir. Por lo tanto, asegurar las inversiones en alquiler sigue siendo la máxima prioridad, sobre todo porque el contexto actual agrava los riesgos. Si faltan estadísticas precisas para el sector privado, la estimación histórica del 2% de deudas impagas parece ahora obsoleta. Algunos administradores hablan ahora de tarifas dos o tres veces superiores. La inseguridad económica, el creciente desempleo y la inestabilidad familiar alimentan mecánicamente este riesgo de impago, que alcanza nuevas cotas en el caso de la vivienda social HLM.
Sin embargo, a pesar de este peligro creciente, sólo el 20% de los alquileres se benefician de una cobertura contra las deudas impagas. ¿Por qué tal retraso? En primer lugar, por la falta de conciencia sobre el deterioro duradero de los fundamentos sociales. Luego, por el uso persistente, pero a menudo ilusorio, de la “garantía de persona física”. Encontrar un garante solvente que cumpla los mismos criterios que el inquilino se ha convertido en un reto. Además, a falta de un depósito central de garantes, nada impide que una persona actúe como garante en arrendamientos múltiples, anulando la garantía en caso de defectos simultáneos. Sólo su carácter gratuito explica su mantenimiento.
Modernizar las herramientas de seguridad
Noticias
mi tribuna
Ilustración del boletín Ma Tribune
Además del alquiler simple, el seguro GLI (Garantía de alquiler no pagado) protege contra daños y cubre los costes legales. Transformar la propiedad en una inversión segura, generando rentas inmobiliarias garantizadas. Si esta protección se generalizara, tranquilizaría a miles de familias que aún dudan. También sorprende que los bancos no impongan sistemáticamente esto a los préstamos: las deudas impagas pueden arruinar el equilibrio financiero del prestatario y provocar situaciones dramáticas.
Una cuestión de interés general
Mientras toma forma una posible reforma de la ley de 1989, la idea del diputado Mickaël Nogal de exigir a los administradores de propiedades que ofrezcan seguros sistemáticamente merece ser reexaminada. Reguladora o no, la seguridad es esencial para el éxito del nuevo sistema fiscal “Jeanbrun” introducido por la ley de finanzas de 2026. Para que la oferta de alquiler se amplíe y las tensiones del mercado se alivien en la zona, los propietarios ya no deben tener miedo al alquiler. Hoy es una cuestión de interés general.
François-Xavier Leoni, de 48 años y licenciado en EDHEC, comenzó su carrera en 1999 en el sector de bancaseguros, en Natixis, donde posteriormente ocupó puestos en marketing e investigación y desarrollo. Se incorporó a MACIF en 2003 para asumir la responsabilidad del marketing operativo y trabajar en la creación de la oferta bancaria cooperativa. A finales de 2007, participó en la creación de la startup digital France Domicile, donde ocupó el cargo de director de marketing y comunicación antes de incorporarse a Bessé en 2015. Primero como director del grupo de seguros personales Affinity y luego, en 2020, como director del negocio de flotas de automóviles. En 2023 se incorporó a la división de Inmobiliario y Construcción como director comercial, pasando a asumir su dirección en septiembre de 2024.
Referencia
About The Author
