Puede suceder que dentro de las copropiedades, el trabajo del administrador se vea cuestionado por pequeños errores: una declaración poco clara, una citación tardía o una comunicación perdida.
Pero, ¿es realmente suficiente un solo error para que el administrador pierda su puesto? La respuesta, a nivel jurídico, es más severa de lo que podría pensarse. Veamos en qué términos.
Dos vías diferentes: asamblea o tribunal
El mandato del consejero podrá ser revocado en cualquier momento por la asamblea, con la misma mayoría necesaria para el nombramiento (mayoría de los presentes y al menos 500 milésimas), siempre que la decisión esté incluida en el orden del día. En este caso no es necesaria ninguna razón particular: si se pierde la confianza, la mayoría puede decidir cambiar de dirección. La revocación puede tener lugar:
por justa causa (irregularidades graves): no se debe indemnización al administrador y, en los casos más graves, puede compensar a la copropiedad;
sin justa causa (pérdida de confianza): el director tiene derecho a la remuneración acumulada y podrá solicitar una indemnización por cese anticipado de sus funciones.
El nombramiento de un nuevo administrador conlleva automáticamente la destitución del anterior.
Si la reunión no se produce a pesar de graves irregularidades, cada copropietario puede solicitar al tribunal la revocación judicial. Si decide presentarse ante el juez deberá demostrar cualquier irregularidad grave en la gestión.
¿Qué entendemos por “irregularidad grave”?
El artículo 1129 del Código Civil enumera algunos casos típicos a este respecto: falta de apertura de la cuenta corriente de copropiedad, falta de presentación del estado de cuenta, confusión entre fondos personales y fondos de copropiedad, infracciones fiscales graves, no ejecución de medidas legales.
La jurisprudencia afirma constantemente que el despido judicial es una medida grave, que requiere una conducta igualmente grave.
Por tanto, un error tipográfico en el presupuesto, un retraso aislado o una elección de gestión cuestionable no son suficientes. Necesitamos comportamientos que tengan un impacto concreto en la buena administración y la transparencia de la gestión.
El error humano no significa automáticamente negligencia grave
El administrador es un profesional, pero sigue siendo un ser humano. Puede cometer errores materiales, puede corregir un descuido, puede remediar un retraso.
Así, cuando el juez interviene, valora distintos elementos, que van desde la gravedad objetiva del hecho hasta su posible repetición en el tiempo, o incluso desde el daño efectivamente causado al elemento subjetivo (negligencia grave o dolo).
Si el episodio es aislado y no causa daños concretos, difícilmente justificará el despido judicial.
Sin embargo, cuando la revocación sea fundada
La situación cambia si el error deja de ser un error sino que se convierte en una práctica, es decir, si durante años no se presenta el estado de cuenta, los fondos no son rastreables, se crea confusión entre cuentas personales y cuentas de copropiedad, se ignoran decisiones o disposiciones de la autoridad judicial.
En estos casos, ya no hablamos de simple desorganización, sino de vulneración de los deberes fundamentales del cargo.
Cuidado con las consecuencias
Solicitar la revocación judicial no es un gesto simbólico. Esta es una acción legal real.
Si el juez rechaza el recurso, las costas podrían recaer sobre el condómino que impulsó la iniciativa.
Por eso acudir a los tribunales debería ser la última opción y no la primera reacción debido a tensiones personales.
Una cuestión de confianza
Un punto sigue siendo central: la relación entre administrador y copropietario se basa en la confianza. Si la mayoría considera que esta confianza ha fracasado, puede revocar su mandato en la reunión sin tener que demostrar una falta grave.
Pero frente al juez, la lógica cambia: no basta con la desconfianza, se requiere un hecho objetivo y documentado.
id=”docs-internal-guid-bd54474c-7fff-38e0-4ef4-88ab703aa854″>En última instancia, en el microcosmos de la copropiedad, no todo error es una falta grave y no toda insatisfacción es motivo de revocación. La diferencia entre conflicto y derecho radica en la proporción entre lo sucedido y la reacción.
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