Frankfurt: Los vendedores inmobiliarios piden precios demasiado altos

Cualquiera que pregunte a los expertos su valoración sobre la situación del mercado inmobiliario residencial en la región Rin-Meno recibirá respuestas diferentes. Los principales portales inmobiliarios, por ejemplo, informan, basándose en sus anuncios, de un nuevo aumento de los precios de los pisos en propiedad. Según Immoscout24, los precios de los apartamentos existentes en Frankfurt aumentaron un 4% en el primer trimestre de 2026 en comparación con el año anterior. Se requiere una media de 5.400 euros por metro cuadrado. En marzo, la demanda en las grandes ciudades fue significativamente mayor que el año anterior.

Helmut Christmann lo ve de otra manera. El agente inmobiliario de Kelkheim es presidente de la bolsa inmobiliaria IHK Frankfurt, que supervisa el mercado de Frankfurt, el distrito de Hochtaunus y gran parte del distrito Main-Taunus. La demanda aún no ha vuelto al nivel de hace cinco o seis años, afirma. También cree que los precios medios de los portales inmobiliarios no son muy significativos. “Por lo tanto, no es posible sacar conclusiones sobre el valor de las propiedades individuales”. En la práctica, el contrato de compra suele contener precios más bajos que el anuncio. Según su experiencia, una diferencia del 20-30% es realista.

Esto se debe, entre otras cosas, a que muchos vendedores confían en el valor del terreno determinado por comités de expertos. Sin embargo, este valor es sólo un promedio para un área específica. No tiene en cuenta que una casa al borde del bosque puede valer más que una propiedad idéntica en una calle ruidosa. Los propietarios a menudo descubrieron que tenían que estar preparados para ofrecer descuentos para que se concretara una venta. Hoy en día se venden muchas menos propiedades que hace unos años; Para Christmann esto es una señal clara de que muchas propiedades no se pueden vender al precio deseado.

Las muy diferentes condiciones energéticas de las propiedades existentes también influyen y ahora son un factor central en la determinación de los precios. En la misma ubicación, la misma superficie habitable y el mismo año de construcción, dependiendo del nivel de modernización, pueden existir diferencias de precio del 20 al 40%. “Muchos compradores potenciales tienen miedo a las reformas”, informa el agente. Sólo unos pocos son capaces de modernizar una casa por sí solos. En el caso de inmuebles con un aislamiento especialmente deficiente, el banco también podría rechazar el préstamo.

Debido a las dificultades para desembolsar los préstamos y a las elevadas exigencias de capital, muchas familias no pueden tener casa propia, afirmó Christmann en la publicación del informe sobre el sector inmobiliario residencial de la IHK. Pero quien tiene que renunciar al sueño de tener casa propia sigue siendo inquilino. “Esto aumenta la presión sobre el mercado inmobiliario de alquiler”, afirma Christmann.

Los miembros de la bolsa de bienes raíces, incluidos corredores, tasadores, promotores inmobiliarios y bancos, ven precios estables en la mayoría de los segmentos. Sin embargo, la promoción varía mucho según la ubicación, como se puede comprobar con solo mirar de cerca los precios en Frankfurt: mientras que en el Westend se alcanzan precios máximos de casi 12.000 euros por metro cuadrado, en Riederwald o Fechenheim se pueden conseguir pisos en propiedad por 3.400 euros por metro cuadrado.

El Instituto Kiel para la Economía Mundial descubrió recientemente que la brecha entre los centros urbanos y las zonas periféricas está aumentando nuevamente. Después de que los precios en las zonas centrales cayeran de forma especialmente pronunciada en los últimos años, últimamente han vuelto a situarse por encima de la media. En Frankfurt, los precios medios en los barrios más caros son un 85% más altos que en los más baratos.

La situación es similar para los alquileres. Según un estudio de la empresa Immoconcept de Frankfurt, los alquileres elevados se concentran en los distritos centrales como Westend, Nordend y Sachsenhausen. El director general, Bernd Lorenz, lo atribuye a la escasa oferta y a la fuerte demanda de los empleados con altos ingresos del sector financiero. “La tendencia de los precios de alquiler en Frankfurt no es un fallo del mercado, sino el resultado de un déficit de oferta provocado desde hace años por la política.”

Según la bolsa inmobiliaria IHK, los precios de compra en Taunus se mantienen esencialmente estables. Básicamente, cuanto más cerca esté una casa o un apartamento de Frankfurt y de las principales vías de tráfico, más caro será. Para los condominios, el rango de precios por metro cuadrado oscila entre 1.150 euros en Weilrod y 4.000 euros en Bad Homburg o Kronberg.

En Grävenwiesbach las viviendas unifamiliares ya cuestan 265.000 euros, en Bad Homburg el precio máximo es de 2,4 millones de euros. Según los expertos de ambos distritos, la situación del alquiler se ha calmado. Los aumentos sólo se notan en algunos municipios como Kelkheim, Schwalbach, Liederbach y Kriftel.

Si se analiza el sur de Hesse y la zona de Maguncia en general, se observa una clara tendencia, como muestra un resumen de Stephan Metz. El director general del despacho de expertos Metz & Schiebel en Wiesbaden y de la empresa inmobiliaria del Volksbank Darmstadt Mainz ha constatado en los últimos diez años un aumento de los precios de compra de apartamentos existentes de más del 55 por ciento en todas las ciudades y distritos. En el distrito de Bergstraße el aumento supera incluso el 70%. Sin embargo, todavía hay apartamentos disponibles por unos 3.000 euros el metro cuadrado. Según Metz, los precios de compra apenas han aumentado en los últimos tres años; Según sus datos en Frankfurt la situación está estancada.

En comparación con Múnich, donde los precios por metro cuadrado superan desde hace tiempo los 10.000 euros, la región del Rin-Meno sigue siendo barata. Según la evaluación de Metz, esto crea oportunidades para los inversores. La zona entre Frankfurt, Darmstadt y Mainz ofrece oportunidades de entrada más atractivas y mejores oportunidades de retorno. “Los precios están menos tensos y los múltiples centros económicos contribuyen a la estabilidad”, explica. Se pueden obtener buenos rendimientos, especialmente en los distritos rurales.

Metz valora como buenas las perspectivas de futuro para los inversores. Debido al continuo crecimiento demográfico y la oferta limitada de nuevas construcciones, la demanda de espacio habitable en la región sigue siendo alta. Como resultado, los alquileres seguirían aumentando. Se están convirtiendo cada vez más en el motor central de los precios inmobiliarios.

A pesar de estas perspectivas, según la bolsa inmobiliaria IHK, los ahorros no se destinan a inversiones a largo plazo como, por ejemplo, el sector inmobiliario. Hay una “fuerte desgana, debido no sólo a los mayores costes de financiación, sino también a la incertidumbre económica y a la creciente necesidad de seguridad de muchas economías nacionales”. Por ello, los expertos creen que se necesitan incentivos como mejores condiciones crediticias y desgravaciones fiscales. Helmut Christmann afirma: “Desde el punto de vista de la bolsa inmobiliaria de Frankfurt, ahora se necesitan rápidamente impulsos políticos para facilitar de nuevo las inversiones y reactivar la actividad de la construcción”.