Aquí los precios de la vivienda están aumentando de forma especialmente pronunciada

Después de un período de caída de los precios, los precios de la vivienda en Alemania vuelven a subir con fuerza. Esto se desprende de los datos publicados el lunes por la Asociación de Bancos de Tierras Alemanes para el tercer trimestre. Estos se consideran relativamente fiables en la industria inmobiliaria; Los datos oficiales de la Oficina Federal de Estadística no se presentarán hasta diciembre. En julio, agosto y septiembre, los precios inmobiliarios promediaron un 3,6% más que el año anterior.

El motor de esta evolución son sobre todo los precios de las propiedades residenciales, como subraya Jens Tolckmitt, director general de la asociación. Estos aumentaron en promedio un 3,8%. Los precios de las viviendas multifamiliares aumentaron un 5,2%, los de las viviendas unifamiliares y los apartamentos ocupados por sus propietarios un 2,4%.

Cuando se trata de inmuebles comerciales, existen diferencias según el tipo de edificio. En promedio, los precios aumentaron un 2,8% durante el año, informa la asociación. Los precios de las oficinas, que se habían visto afectados por la tendencia del teletrabajo, han subido ahora un 3,0% en el año. Los precios de las propiedades comerciales aumentaron un 2,2%. “La actividad transaccional en el mercado inmobiliario comercial sigue centrándose en el segmento superior”, informó Tolkmitt.

Incluso en el caso de las propiedades residenciales existen diferencias significativas según la ciudad o el barrio. En las siete ciudades alemanas más grandes (Berlín, Múnich, Hamburgo, Colonia, Düsseldorf, Frankfurt y Stuttgart) los precios de las propiedades residenciales aumentaron una media del 4,6%, más que la media de todas las regiones.

En Frankfurt, donde la caída de precios había sido especialmente grave hasta entonces, los precios subieron un 4,9 por ciento. En Múnich, donde el nivel de precios es particularmente alto, los precios aumentaron un 5,3 por ciento, en Hamburgo y Colonia un 5,2 por ciento, en Düsseldorf un 5,1 por ciento, en Berlín un 4,3 por ciento y en Stuttgart un 2,4 por ciento.

“Los precios de las propiedades en Alemania han aumentado desde la primavera de 2024”, dijo Tolkmitt. “La fase de recuperación del mercado inmobiliario continúa consolidándose”. Los compradores y vendedores del mercado inmobiliario parecen haber aceptado las nuevas condiciones marco, como por ejemplo la evolución de los tipos de interés.

La semana pasada, el Bundesbank alemán también evaluó en su Informe de estabilidad financiera 2025 que las sobrevaloraciones y los riesgos relacionados con el sector inmobiliario residencial se han reducido, mientras que la situación en el sector inmobiliario comercial sigue siendo “frágil”.

En la primavera y el verano de 2023, en pleno debate sobre la ley de calefacción en Alemania, muchos propietarios de antiguas casas unifamiliares en el campo expresaron el temor de no poder vender su casa o solo con grandes descuentos. Esto también se debe a que no estaba muy claro cómo se desarrollarían las directrices políticas para la renovación energéticamente eficiente de los edificios.

Según datos de su atlas residencial, el Postbank informó entonces que la diferencia de precio entre propiedades ejemplares renovadas y no renovadas podría ascender, por ejemplo, a 1.577 euros por metro cuadrado en Frankfurt, 1.727 euros en Múnich, 1.431 euros en Hamburgo y 1.116 euros en Berlín. Sería mucho.

Quizás ahora el entusiasmo se haya calmado un poco. El estado energético de una casa todavía se considera un criterio importante para determinar un posible precio de venta, especialmente en el caso de inmuebles de oficinas. Probablemente ya haya desaparecido el miedo a no poder vender una antigua casa unifamiliar en el campo debido al antiguo sistema de calefacción.

“En los edificios que consumen mucha energía se ha producido un mayor descuento en los precios, que también se mantiene bastante constante”, afirma Michael Voigtländer, experto en bienes raíces del Instituto Alemán de Economía en Colonia. “Sin embargo, el mercado se ha calmado mucho y la demanda de edificios más antiguos está aumentando, también debido a los mejores precios de entrada”. Por lo tanto, la diferencia de precios entre viviendas antiguas y nuevas seguirá reduciéndose en el futuro.

“En términos puramente económicos, un apartamento o una casa puede valer mucho menos gracias al antiguo sistema de calefacción de lo que costaría instalar uno nuevo y moderno, además, si es necesario, de un pequeño recargo por el esfuerzo y el ruido”, afirma Reiner Braun, presidente del instituto inmobiliario Empirica de Berlín: “En aquel momento, en realidad, los descuentos eran mayores debido a la incertidumbre, pero probablemente se debía más a la histeria a corto plazo”.

Dado que un comprador de vivienda generalmente realiza renovaciones, mejoras, adiciones y conversiones de todos modos, la instalación debería ser incluso menos complicada para el comprador que para el vendedor, dijo Braun. En particular, la instalación de bombas de calor suele tener más sentido para el comprador que para el vendedor, porque el comprador conoce sus planes futuros para el sótano y otras habitaciones de la casa y las obras de renovación necesarias.

En cualquier caso, Postbank confía mucho en la evolución futura de los precios inmobiliarios en Alemania desde la perspectiva de los propietarios. La asociación de bancos Pfandbrief también destaca la persistente escasez de viviendas. Dado que actualmente hay pocas construcciones nuevas, el aumento de precios en las estadísticas se basa en gran medida en los edificios existentes.

En los últimos meses, las tasas de interés de la vivienda al menos no han aumentado tanto como esperaban algunos expertos en financiación de la vivienda. Según datos de la FMH Finanzberatung de Frankfurt, quienes quieren construir pagan actualmente una media del 3,66% por un préstamo a tipo fijo a diez años. Un poco menos que en septiembre. Las tasas de interés de la vivienda no están directamente vinculadas a las tasas de interés clave del Banco Central Europeo, sino más bien al rendimiento de los bonos federales a 10 años a través del rendimiento de los bonos hipotecarios. Esta cifra aumentó en la primavera con los planes del gobierno federal de aumentar la deuda y el gasto nacionales y recientemente ha rondado el 2,7%. Los expertos en financiación de la construcción, entrevistados periódicamente por la corredora de crédito Interhyp, esperan una evolución lateral en las próximas semanas hasta finales de año. Los expertos dicen que los tipos de interés de la vivienda podrían subir hasta el 4% el próximo año. El aumento de las tasas de interés tiende a desacelerar los precios inmobiliarios, pero esto también puede verse eclipsado por otros acontecimientos.

A largo plazo, se espera que la evolución de los precios inmobiliarios en Alemania varíe según la región, según el Postbank. Para 2035, los precios de compra de los apartamentos existentes en todos los barrios y ciudades autónomas aumentarán en promedio un 0,4% anual en términos reales, es decir, ajustados a la inflación.

El banco espera las mayores subidas de precios en Leipzig, que se ha desarrollado de forma muy positiva. Según ella, la mayor caída de precios se producirá en el distrito de Dessau-Roßlau, en Sajonia-Anhalt. Se espera que el aumento de precios sea especialmente fuerte en algunas ciudades grandes y medianas, en las regiones que rodean las siete metrópolis más grandes, en algunas partes del sur de Alemania y en algunas regiones turísticas. Para algunas regiones de Renania del Norte-Westfalia y Renania-Palatinado, pero también para algunas zonas de Baja Sajonia y el noreste de Baviera, el Postbank espera sólo ligeros aumentos de los precios reales. En las regiones muy rurales, especialmente en los nuevos estados federados, es de esperar una caída de los precios. Postbank también espera que bajen los precios inmobiliarios en los distritos de Goslar, Holzminden y Wunsiedel, en Märkischer Kreis y en el distrito de Ennepe-Ruhr.