Las tasas de interés de la construcción son más altas que en los últimos dos años y probablemente seguirán aumentando. En el nuevo año podría subir al 4,5%. Lo que un experto en financiación aconseja hoy a los compradores de propiedades.
Cualquiera que quiera construir o comprar una casa debe estar preparado para unos costes de financiación significativamente mayores: es probable que los tipos de interés de la construcción aumenten aún más en 2026. Los tipos de interés hipotecarios ya han aumentado significativamente este año. Mientras que a principios de año el tipo de interés efectivo anual para un préstamo a tipo de interés fijo a 10 años era del 3,2%, ahora es del 3,8%. Los compradores de propiedades pagaron una cantidad similar por última vez hace dos años.
Si desea comprender por qué han aumentado las tasas de interés de la vivienda, debe observar el mercado de bonos. Porque son los bonos federales a 10 años los que marcan la dirección de los tipos de interés del Pfandbrief y, por tanto, indirectamente también de la construcción de los tipos de interés. De hecho, los bancos llevan a cabo sus operaciones de financiación de la construcción principalmente mediante la negociación de Pfandbrife.
¿Volverán a subir pronto los tipos de interés en la eurozona?
En este contexto, los últimos acontecimientos en el mercado de bonos no auguran nada bueno para los compradores de viviendas, ya que el rendimiento de los bonos federales a diez años subió al 2,87% la semana pasada. No había un nivel tan alto desde marzo.
El telón de fondo es la especulación sobre aumentos de las tasas de interés en la zona del euro. La directora del BCE, Isabel Schnabel, señaló un mínimo en los tipos de interés clave. “Tanto los mercados como los encuestados esperan que el próximo movimiento de los tipos de interés sea un aumento, aunque no en un futuro previsible”, dijo el banquero central a la agencia de noticias Bloomberg.
Prima de riesgo debido a la alta Nueva deuda del gobierno federal
También existen preocupaciones sobre la sostenibilidad a largo plazo de las finanzas públicas de Alemania. Para 2026, el presupuesto federal prevé gastar 524,5 mil millones de euros, aproximadamente 21,5 mil millones más que el año anterior. Al mismo tiempo, la Confederación espera una deuda neta de casi 98 mil millones de euros; esta cifra también es significativamente mayor que la del año anterior. La nueva deuda asciende a 181,5 mil millones de euros. Se trata del segundo valor más alto en la historia de la República Federal.
“El tamaño de los intereses de la construcción depende directamente de la percepción que la Confederación tenga de los mercados de capitales”, explica Max Herbst de la FMH-Finanzberatung en una entrevista concedida a Equipo editorial financiero de ARD. “Necesitamos recaudar mucho dinero, la economía no va bien, el gobierno está un poco dividido: todos estos son puntos por los que los grandes inversores exigen una prima de riesgo”. Debido al aumento de las tasas de interés de los bonos federales, los bonos inmobiliarios se volverían más caros y, en última instancia, también lo harían los intereses de la construcción.
¿Qué significan específicamente las tasas de interés más altas para la vivienda?
La tendencia alcista parece no tener fin a la vista. Los tipos de interés de la vivienda suelen bajar a principios de año. El contexto: A principios de año, los bancos prefieren obtener más volumen que margen. Pero este año las cosas serán diferentes. Es probable que el umbral del 4,0% baje a principios del nuevo año, en enero, señala Herbst. Tendencia: crecimiento continuo. “Veremos un pico del 4,5%”.
Eso sería 0,7 puntos porcentuales más que hoy. Pero, ¿qué significa esto realmente para la familia que necesita financiar 400.000 dólares en capital para construir o comprar una casa? “Si pides un préstamo de 400.000 euros y tienes que pagar 0,7 puntos porcentuales más en intereses, tu carga de intereses aumentará en unos 230 euros al mes”, señala Herbst.
Se trata de una carga adicional que se acumula con el paso de los años: al cabo de diez años, el comprador del inmueble en este caso habría pagado más de 27.000 euros más en intereses.
Mucha gente ya paga más del 4%.
Hoy en día, el umbral del 4% todavía está lejos para los clientes más importantes que tienen mucho capital social. “Muchos clientes que financian al 90 % o más ahora tienen que pagar una media de más del 4 % por un préstamo con un compromiso de diez años”, señala el experto en finanzas Herbst.
De hecho, el capital es una palanca importante para que los constructores y compradores de viviendas reduzcan su carga de intereses. Pero no todo el mundo tiene esta oportunidad. En el nuevo año se espera que no sólo los tipos de interés, sino también los precios inmobiliarios sigan aumentando, señala Herbst. “Así que más equidad no es la gran solución”.
Para los compradores de vivienda, vale la pena hacer una comparación.
El experto te aconseja informarte bien, para obtener la mejor oferta de financiación para ti. “Creo que hay mucho que ganar. Si recibo ofertas en el mercado de tipos de interés, utilizo comparaciones de tipos de interés y me asesoro de buenos intermediarios.”
En otras palabras: si quieres construir o comprar hoy o el año que viene, no tienes que apresurarte y sobre todo hacer comparaciones en profundidad. En última instancia, esto puede ahorrar decenas de miles de dólares.
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