“El crecimiento de los contratos de alquiler concertados, tanto “3+2″ como temporales, es un hecho positivo y desmiente la polémica sobre el daño que los alquileres de corta duración causarían al mercado. De hecho, es una oportunidad para eliminar el IMU sobre los contratos subvencionados para dar un nuevo impulso”, observa Giorgio Spaziani Testa, presidente de Confedilizia. “Veo un poco el riesgo de demonizar los alquileres temporales – continúa – que son más bien la respuesta a las necesidades de vivienda temporal, bien regidas por convenios locales, y en los centros de más de 10 mil habitantes los alquileres están controlados”.
Centros grandes y pequeños
Los alquileres “3+2” pactados se concentran en municipios con alta tensión inmobiliaria, impulsada por las concesiones. Los contratos de transición son más comunes en las ciudades pequeñas, quizás también porque allí el alquiler es gratuito.
En las ocho ciudades más grandes, los nuevos contratos “3+2” en 2025 representaron alrededor del 30%, menos que los contratos gratuitos “4+4”. La relación se invierte en otros municipios con alta tensión inmobiliaria (lista que incluye las capitales de provincia y numerosos centros de tamaño medio): aquí, a pesar de la presencia de una cuota total de contratos a largo plazo similar a la de las grandes ciudades, los acuerdos superan el “4+4”. Esto podría depender de una situación de mercado menos dinámica, lo que haría que los alquileres regulados fueran más competitivos en comparación con los alquileres libres. Ciertamente, en los grandes centros el uso de la fórmula “3+2” varía considerablemente. En Roma y Génova supera el 50% de todos los contratos registrados en 2025. En Florencia no llega al 10% y en Milán se acerca al 14% tras años de prácticamente ausencia.
“La distinción entre municipios con o sin alta tensión inmobiliaria es anacrónica. Quizás tenía sentido hace unos veinte años, cuando la composición social era diferente, antes de las crisis económicas y del ciclón Covid”, estima Stefano Chiappelli, secretario general de Sunia, el sindicato de inquilinos. Y añade: “La posibilidad del tipo impositivo del 10% debería, por tanto, extenderse a todos: un municipio pequeño o mediano, de hecho, podría encontrarse en una situación más difícil que un centro más grande, porque tiene pocos edificios públicos o niveles de ingresos familiares bajos”.
El nivel de las tarifas
La pregunta sigue siendo en qué medida los alquileres acordados reducen el alquiler en comparación con los niveles del mercado. Partiendo del alquiler bruto, Il Sole 24 Ore calculó el lunes que en varias ciudades el importe medio para el propietario – neto de impuestos e IMU – es superior para los alquileres pactados que para los alquileres libres registrados en 2025: esto es evidente en Nápoles y Génova, pero también en Palermo, Roma y Milán. Por supuesto, esto no significa que se penalice a los inquilinos ni que los alquileres pactados sean “demasiado altos”, ya que las dos medias se refieren a casas con características y ubicaciones diferentes. Lo que podemos constatar es que el alquiler medio acordado para los nuevos contratos de 2025 ronda los 800 euros mensuales en las grandes ciudades: desde el mínimo de 472 euros en Turín hasta los máximos de 980 en Roma y 1.056 en Milán.
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