Artículo elaborado por expertos jurídicos. El equipo editorial no participó en su producción.
El aviso legal de la gestión del alquiler: primer aviso legal
La celebración de un contrato de gestión de alquileres requiere la publicación de un aviso legal en un SHAL autorizado del departamento donde se gestiona el fondo, dentro de los quince días siguientes a la firma del contrato. Esta formalidad es fundamental: hasta su publicación, el propietario del fondo sigue siendo solidariamente responsable de las deudas contraídas por el inquilino-administrador en el funcionamiento del fondo, incluidos los impuestos directos.
En otras palabras, si no se le paga a un proveedor arrendatario-administrador, puede emprender acciones contra el propietario hasta que se emita el aviso. Por lo tanto, al financiero le interesa publicar lo más rápido posible, no esperar.
El cumplimiento de las advertencias legales y el cumplimiento de los plazos determinan directamente la protección del arrendador.
Al respecto, Les Echos Le Parisien Services lo explica “Cada día de retraso en la publicación del aviso de gestión del alquiler es un día más en el que el propietario sigue siendo responsable de las deudas del gestor. La formalidad no protege a los acreedores: protege al arrendador. »
Fin de la gestión del alquiler: un segundo anuncio obligatorio
Tanto si el contrato llega a su fin como si se resuelve anticipadamente, la extinción de la gestión del alquiler requiere también la publicación de un aviso legal, en las mismas condiciones y en el mismo plazo de quince días. Esta publicación marca oficialmente el fin de la situación de gestión de alquileres hacia terceros.
Cuando la transferencia del fondo se produce con posterioridad a la gestión del alquiler
El escenario más común: el inquilino-administrador administra la propiedad durante varios años y luego decide adquirirla, o el propietario decide venderla a un tercero mientras se realiza la gestión del alquiler. En ambos casos, la transmisión del suelo requiere trámites publicitarios propios, distintos de los de gestión del alquiler:
- Publicación de aviso legal de transferencia de fondos en un SHAL autorizado, dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura
- Publicación en BODACC, tras esta primera inserción
- Plazo de oposición de los acreedores de diez días a partir de su publicación en el BODACC.
La operación sólo será oponible a terceros a condición de que se respeten las formalidades de publicación.
Si el contrato de arrendamiento de gestión todavía estaba en curso en el momento de la transferencia, el anuncio de la finalización del contrato de arrendamiento de gestión y el anuncio de la transferencia de fondos podrán publicarse al mismo tiempo. Pero siguen siendo dos publicaciones separadas: no se fusionan.
“Combinar dos anuncios en uno es un error común. El registro los trata por separado y, si no se publican, el archivo puede ser rechazado. » insiste Les Echos Le Parisien Services
Cada anuncio jurídico conserva un alcance jurídico autónomo, incluso cuando se produce en la misma secuencia operativa.
Cuando el inquilino-administrador se convierte en comprador: los detalles
Cuando la transmisión se realiza en beneficio de un mismo inquilino-administrador, la operación es jurídicamente idéntica a cualquier otra transmisión. Se aplican las mismas formalidades. El hecho de que el comprador ya gestione el terreno no exime de nada: ni de la inscripción de la escritura, ni del anuncio judicial, ni del plazo de oposición.
que recordar
La gestión del alquiler seguida de una cesión implica al menos tres actos jurídicos distintos: la puesta en régimen de alquiler, el cese de la gestión del alquiler y la cesión del terreno. Cada uno tiene sus propios plazos e información obligatoria. Nadie puede reemplazar al otro. La gestión de notas legales juega un papel fundamental para garantizar una transferencia que implique gestión de alquiler.
Preguntas frecuentes: transferencia de fondos y gestión de alquileres
¿Se requiere una notificación legal para poner un terreno bajo gestión de alquiler?
SÍ. El contrato de gestión de alquiler deberá publicarse en un SHAL autorizado dentro de los quince días siguientes a su firma. Sin dicha publicación, el propietario sigue siendo solidariamente responsable de las deudas del inquilino-administrador.
¿El fin de la gestión del alquiler también requiere notificación legal?
Sí, incluso dentro de los quince días siguientes a la finalización del contrato. Dicha publicación es obligatoria independientemente de que el fin sea esperado o anticipado.
¿Podemos combinar en una sola publicación el anuncio del fin de la gestión del alquiler y la venta del fondo?
No. Se trata de dos trámites distintos con contenidos diferentes. Pueden publicarse el mismo día en el mismo medio, pero cada uno debe tener su propio texto de anuncio.
¿Está exento de trámites publicitarios el gestor arrendatario que compra los terrenos que gestiona?
No. La transferencia al administrador del inquilino es jurídicamente idéntica a cualquier otra transferencia. Inscripción del título, notificación judicial dentro de los quince días, publicación en el BODACC, plazo de oposición: nada está exento.
¿Cuántos avisos legales hay que realizar en el caso de gestión de alquiler seguida de cesión?
Al menos tres: la implantación de la gestión del alquiler, el fin de la gestión del alquiler y la transferencia del fondo. Si ocurren otros eventos (renovación de contrato, cambio de operador), pueden ser necesarias más publicaciones.
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